Alquiler con Opción de Compra, una solución diferente para adquirir una vivienda

12/10/12

By: Andrea Guillén Alpízar

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Un típico alquiler en Costa Rica se realiza mediante un contrato entre dos partes, el Arrendador y el Arrendatario. El inquilino tiene un plazo de hasta 3 años para vivir en la propiedad, con posibilidad de ir renovando su contrato anualmente si lo desea. Sin embargo, más y más clientes, tanto propietarios como compradores me consultan por la figura de Alquiler con Opción de Compra. Esta modalidad en otras ocasiones no ha funcionado porque las reglas del juego no se dictan como deben desde el inicio, y termina el dueño con un típico alquiler y el inquilino al final no logró adquirir la propiedad y todo el dinero que invirtió durante meses en alquiler se convirtió en una simple renta. Con base en la experiencia, un Alquiler con Opción de Compra puede funcionar muy bien para ambas partes si las reglas del juego son bien definidas desde el principio de la relación y se establecen como tales en el contrato. Aquí dejo 3 ideas claves de cómo se pueden definir puntos simples para que ambas partes se puedan ver beneficiadas de esta modalidad:

1.      Negociar desde el principio el precio en que se va a vender la propiedad y determinarlo claramente en el contrato. Otra cosa que puede funcionar es que el inquino posea la Primer Opción de Compra ante cualquier otra oferta formal que se presente por la propiedad, sin embargo esto deja el abierta la posibilidad de que el precio de venta propuesto no sea atractivo para alguna de las partes involucradas, dependiendo de las condiciones del mercado en su momento.

2.      Solicitar un pago inicial que quede como parte de la Opción de Compra por la propiedad. Este pago inicial puede ser negociado entre ambas partes, ya sea que el dueño solicite un porcentaje o que solicite un monto específico que sea alcanzable por el inquilino. Hay que tomar en consideración que en caso de que el inquilino vaya a tramitar una hipoteca para realizar la compra, los bancos generalmente prestan el 80% del valor del inmueble según su avalúo, por lo que lograr reunir durante el primer año ese 20% de señal de trato es importante para que no existan gastos adicionales y la aprobación de su préstamo se realice más fácilmente. Por ello recomiendo que el pago inicial se empiece desde el 5% hasta un máximo de 20%, sin embargo el dueño debe ser flexible a negociar este monto según la capacidad inicial de pago del cliente.

3.      Que parte de los pagos mensuales del primer año puedan ser aplicados al depósito de Opción de Compra. De esta manera el dueño puede presentarle al inquilino opciones para que entre más rápido adquiera la propiedad durante el primer año, más porcentaje de esos pagos puedan ser utilizados como parte de la Opción. Ejemplo: si el inquilino compra en los primeros 3 meses, el 75% de lo cancelado en mensualidades de alquiler será aportado a la Opción; si el inquilino compra entre los 3 y 6 meses , que el 50% de lo cancelado en mensualidades de alquiler sea aportado a la Opción; si el inquilino compra entre los 6 y 9 meses , que el 25% de lo cancelado en mensualidades de alquiler sea aportado a la Opción y como último escenario si el inquilino compra entre los 9 y 12 meses, que el 10% de lo cancelado en mensualidades de alquiler sea aportado a la Opción. Si al final de los 12 meses el inquilino no ha comprado, se pierde la Opción de Compra o se renegocian los términos de compra nuevamente para el siguiente año de alquiler y así hasta terminar el contrato. De esta manera, siempre puede existir la posibilidad de que el dueño venda y de que el inquilino logre comprar.

4.      Algunas veces el propietario solicita que el depósito sea no-reembolsable, a manera de que el comprador se sienta realmente comprometido a formalizar la compra. Por otro lado, esto cubre los riesgos que corre el propietario al tener que sacar la propiedad del mercado durante el tiempo que dure el contrato.

A la hora de entrar en un contrato de Alquiler con Opción de compra, los dueños deben recordar que igualmente se deben cancelar los honorarios correspondientes a alquiler y a venta que corresponde a los profesionales de bienes raíces, sin embargo se puede negociar que en caso de que la compra efectivamente se realice durante el primer año, que el profesional en bienes raíces rebaje de la comisión de venta lo que haya recibido como pago de la comisión de alquiler. Este punto debe ser negociado entre ambas partes desde el inicio y preferiblemente establecerlo dentro del contrato y se debe considerar que la venta puede tomar de 1 a 3 años en realizarse. Los dueños deben considerar también que a partir del segundo año de alquiler, la comisión de venta para un profesional en bienes raíces sería cancelada completa sin el rebajo realizado por concepto del alquiler, ya que el primer año de alquiler sí se realizó de forma regular y a quedado a favor del dueño todos los meses pagos por concepto de alquiler.

Al iniciar un proceso de este tipo, es recomendable que los dueños se asesoren legalmente en las clausulas del contrato de Alquiler con Opción de Compra para lograr “limar todas las asperezas” desde el inicio. Un abogado reconocido deberá hacerse cargo de todos los aspectos relacionados con el contrato, para asegurarse que todo lo necesario sea tomado en cuenta. Esta es una forma novedosa en donde un dueño puede tener una ganancia de rentabilidad fija durante el periodo que dure el alquiler, así como la seguridad de un depósito sobre la propiedad y una posibilidad fuerte de lograr una venta durante el plazo del contrato de alquiler; y los inquilinos pueden tener una opción más para lograr convertirse en propietarios y que el pago del alquiler sea aplicado en su totalidad o en parte a la compra de la propiedad.

Es importante resaltar que esto puede funcionar cuando la casa no está ocupada por los dueños, ya que hemos tenido casos donde una propiedad está solamente para la venta y los dueños viven en ella, pero un cliente que desea alquilar dice que puede comprarla más adelante y pide que los dueños se la alquilen por un periodo corto mientras reúne los fondos. El riesgo es que el inquilino termine quedándose hasta por un periodo de tres años y la venta nunca se concrete, lo cual puede resultar perjudicial para los propietarios por todo lo que este proceso conlleva.